Не секрет, что культура земельных отношений в Украине, мягко говоря, далека от совершенства. И это неудивительно, ведь в стране нет основного документа – Земельного кадастра, не говоря уже о других законопроектах,
регламентирующих основные
принципы земельных отношений.
Между тем, это не мешает
активизации земельного рынка,
особенно в последнее время.
Ecли еще несколько лет назад многие
предпочитали спасать свои сбереже-
ния от инфляции, вкладывая их в рукот-
ворные объекты недвижимости, то те-
перь самым надежным способом считается
инвестирование в земельный участок. Наши
сограждане вдруг поняли, что этот товар боль-
ше не производится, а потому цены на него
будут только расти. И это подтверждает ре-
альность.
Почем нынче земелька?
В конце минувшего года в ожидании отме-
ны моратория на продажу земель сельскохо-
зяйственного назначения товарного произво-
дства (крестьянские паи) владельцы участков
в пригороде Киева подняли цены более чем на
60 %. По данным аналитиков, за последние
полгода больше всего подорожали земельные
наделы, расположенные в Житомирском и Обу-
ховском направлениях. Цена сотки там вырос-
ла на 90 % и более. Сейчас самый дешевый
участок в Старых и Новых Безрадичах (25 км
от Киева в Обуховском направлении) можно
приобрести за 3557 у. е. за сотку, самый до-
рогой в Конча-Заспе – за 25 682 у. е. за сотку.
Менее всего цены выросли в Васильковс-
ком районе – с июля по декабрь здесь сотка
подорожала только на 23 %. Самые низкие це-
ны на землю в селе Калиновка (18 км от Кие-
ва) -1572 у. е. за сотку, самые высокие – в по-
селке Вита Почтовая (10 км от Киева) -
6322 у. е. за сотку. В Бориспольском направ-
лении самые дорогие участки в селе Счастли-
вое (15 км от Киева) – 8126 у. е. за сотку, де-
шевле – в с. Вишенки (18 км от Киева) -
4093 у. е. В столице средняя цена сотки колеб-
лется от 10 504 у. е. в Дарницком районе до
108 063 у. е. в Печерском. При этом зачастую
киевская земля продается уже по квадратным
метрам.
Ожидания не оправдались
Между тем, верховная власть Украины соч-
ла отмену моратория преждевременной. Объ-
яснением такого решения является весьма ве-
сомый довод – отсутствие необходимой
законодательной базы, которая регламенти-
ровала бы земельные отношения. Трудно не
признать, что в этих условиях снятие ограни-
чений на продажу сельхозугодий спровоци-
рует полную неразбериху и развяжет руки не-
добросовестным чиновникам.
Тем не менее, у реальных игроков земель-
ного рынка другое мнение. Члены Украинской
строительной ассоциации, еще в декабре зая-
вившие о своей позиции, считают, что «это
шаг назад для всей украинской экономики.
Мораторий не позволит стране получить мил-
лиарды гривен инвестиций, миллионы рабочих
мест и сотни тысяч квартир. Также этот мора-
торий будет оказывать содействие теневым
методам экономики.
Этот закон больно ударит по достатку обыч-
ного украинца. Ведь искусственно созданный
дефицит в несколько раз повысит цены на зем-
лю и недвижимость. Также мораторий не даст
возможности городам и поселкам совершен-
ствовать Генпланы развития территорий, от-
водить дополнительные земли. Как следствие -
они не смогут развиваться. И этот список бу-
дущего ущерба можно продолжать.
Строительные компании Украины не смогут
инвестировать миллионы гривен в украинс-
кую экономику. Кроме того, международные
инвесторы, последние годы заинтересовавши-
еся украинским рынком недвижимости, перес-
мотрят свои инвестиционные планы». В УСА
считают, что продление моратория будет сти-
мулировать использование теневых методов
в экономике и утверждают, что «вместо того
чтобы приблизиться к общепринятым в мире
правилам, мы снова «пробуксовываем», по-
ощряя такие атавизмы советской бюрократи-
ческой машины, как коррупция, взяточничест-
во, непрозрачность».
Это мнение разделяют и риелторы. По мне-
нию специалистов компании «Траектория»,
продление моратория на отчуждение земель
приведет к увеличению коррумпированных
схем «захвата» земли и интенсивному разви-
тию рынка теневых отношений. Если судить
на макроуровне, картина такова: рынок земли
Украины только начал развиваться и стал ин-
тересен инвесторам дальнего и ближнего за-
рубежья. Данный закон приостановит поток ка-
питаловложений в рынок недвижимости Ук-
раины на довольно длительный срок. Кроме то-
го, сохранение моратория не соответствует
Конституции Украины и нарушает права граж-
дан на землю, запрещая распоряжаться своей
собственностью на личное усмотрение.
Жизнь продолжается
Как бы там ни было, события вспять уже не
повернуть, а значит – нужно смириться и жить
в существующей ситуации. К тому же у наших
сограждан на этот счет есть весьма богатые
практические наработки. Несмотря на то, что
товарная земля сельхозназначения может лишь
передаваться по завещанию, но не отчуждает-
ся и не продается, на практике сущеавует мас-
са способов обойти закон. По мнению юрис-
тов, в этом месте в законодательстве есть
определенная неясность. К категории «земля
сельхозназначения» формально относится как
товарная, так и предназначенная для ведения
собственного хозяйства. Именно это обстоя-
тельство дает возможность для маневра, что с
успехом применяется. На основании соответ-
ствующего Указа Президента и Земельного ко-
декса каждый сельский житель может обратить-
ся в местные органы власти с просьбой
присоединить свой пай к земле, уже находя-
щейся в частной собственности и предназна-
ченной для ведения хозяйственной деятельнос-
ти. Земельная комиссия, как правило, не
находит повода не удовлетворить эту просьбу,
и выдает разрешение. После согласования с
компетентными организациями готовится про-
ект отведения. В некоторых случаях назнача-
ется экспертиза земли на предмет того, что
она, дескать, утратила плодородность и аграр-
ную ценность. Но это уже формальности. Та-
ким образом, если нельзя, но очень хочется,
имеется практически легальная возможность
присоединить пай к другому участку для веде-
ния частного сельского хозяйства – таковые
имеются у многих селян, да и некоторых горо-
жан – в годы всеобщего выращивания карто-
феля им не обзавелся разве что ленивый. Пос-
ле этого весь участок становится частной
собственностью, которой можно распоряжать-
ся по своему усмотрению.
Приватизация не закончена
Быть может, не все помнят, но земельный
надел можно получить от государства совер-
шенно безвозмездно,то есть путем приватиза-
ции – этого в Украине еще никто не отменял.
Но рассчитывать при этом на полное отсут-
ствие затрат сегодня весьма опрометчиво. Ес-
ли десятилетие назад – в период массовой
приватизации жилья – это обходилось практи-
чески даром, то сегодня вам, скорее всего,
предложит содействие коммерческая органи-
зация, имеющая определенные расценки на
свои услуги. В числе непредвиденных расхо-
дов будет оплата многочисленных бланков,
форм и пр.
Итак, в соответствии с украинским законо-
дательством, каждый гражданин имеет право
на приватизацию земельного участка. Переда-
ча участков, находящихся в государственной
или коммунальной собственности, в частную
собственность гражданам Украины предусмот-
рена в следующих размерах: в городе -10 со-
ток, в районном центре -15, в сельской мест-
ности – 25.
Помимо этого, сельский житель, кроме па-
ев, полученных после раздела колхозных зе-
мель, может претендовать еще на 2 га земли для
ведения собственного фермерского хозяйства.
Имеющий на такой участок виды горожанин
должен в данный момент жить либо работать
в сельской местности.
Желающие стать владельцами большей тер-
ритории могут докупить участок по оценоч-
ной стоимости, которую определитуполномо-
ченный специалист-оценщик. В пределах
населенного пункта, по решению местного ор-
гана власти, землю можно выкупить по ее ка-
дастровой стоимости. Единой оценочной тех-
нологии в Украине не существует, поэтому
критерии оценки для различных земельных
участков в разных местах заметно отличаются.
Хозяин, но не совсем…
Рассуждая логически, своей частной
собственностью человек может распоряжать-
ся как угодно – продавать, любым образом от-
чуждать, закладывать, завещать, дарить, а так-
же пользоваться в соответствии с собственны-
ми нуждами. Однако существуют определен-
ные ограничения, в большей мере касающие-
ся земельных участков, расположенных в
городской черте. При их освоении необходи-
мо согласование с экологическими, пожарны-
ми органами, с управлениями горархитекту-
ры, охраны памятников и прочими
инстанциями. В компетенции этих служб конт-
ролировать действия застройщика террито-
рий, поэтому необходимо изготовление и сог-
ласование проекта освоения участка для
получения разрешения на строительство.
Многие видят противоречие в том, что по-
лучение земли в частную собственность еще не
дает возможности делать с ней все, что угод-
но. В частности, на участке, предназначенном
для ведения сельского хозяйства, можно воз-
водить лишь сооружения, используемые для
обеспечения процесса ведения сельхозработ.
Кому-то для этого нужен только сарай, а кому-
то, к примеру, может понадобиться добротный
дом в несколько этажей или небольшой отель…
Однако нужно помнить, что легальный статус
это строение не получит.
Тот, кто купил либо получил в наследство
дом в сельской местности, может рассчиты-
вать, что участок под строением (пятно застрой-
ки), а также земля, необходимая для обслужи-
вания дома, включая дворовую и придомовую
территорию, автоматически перейдет в его рас-
поряжение. Причем на тех же условиях, что бы-
ли у прежнего владельца – в аренду или в
собственность.
Чтобы локти не кусать
Не секрет, что иногда покупатели земли
соблазняются на участок подешевле. Но зна-
чительная разница в цене может быть обуслов-
лена проблемностью участка – сложностью
изменения его функционального использова-
ния и т. д. В некоторых случаях на это закры-
вают глаза и предпочитают лукавить с госуда-
рством. Тем же, кто хочет спать спокойно, лучше
сразу приобретать участок, предназначенный
под строительство, что должно быть указано в
Государственном акте на землю при оформле-
нии права собственности.
Кроме того, нередки случаи и умышленно-
го обмана. Чтобы не оказаться в числе одура-
ченных, покупателю, в первую очередь, сле-
дует убедиться в наличии у продавца
подлинных документов, таких как свидетель-
ство на право собственности и акта на землю,
которые обязательно имеет настоящий
собственник. Нужно обратить внимание и на
отягощение земельного участка какими-либо
ограничениями – сервитуты. Формально это
входит в обязанности нотариуса, занимающе-
гося проверкой документов при оформлении
сделки. Но не будет лишним быть полностью
уверенным в том, что земельный участок сво-
боден от аренды, не заложен и т. д.
Возможны и другие условия, к примеру, до-
говоренность с соседями, что именно в этом
месте будет проходить дорога, ведущая к их до-
му. Стоиттакже уточнить, не находится ли зем-
ля в зоне отчуждения. Например, на расстоя-
нии 350 м от газового коллектора высокого
давления, разумеется, расположенного под
землей и невидимого при осмотре террито-
рии, ничего строить нельзя.
Другие «подводные камни»
Есть много желающих иметь участок возле
водоема в надежде частично завладеть терри-
торией пляжа. Но это вряд ли получится, да-
же в случае, если земельный участок подходит
вплотную к кромке воды. Кстати, по решению
органов исполнительной власти или органов
местного самоуправления, гражданам могут
передаваться в собственность, в том числе без-
возмездно, закрытые естественные водоемы
общей площадью до 3 гектаров. Пользовать-
ся же общественным водоемом, включая его
прибрежную полосу, имеют право все желаю-
щие, и ограничивать сюда доступ по закону
никто не в праве.
П родавая земельны и участок, злоумышлен-
ник может воспользоваться поддельным актом
на землю. Тем более что существует несколько
видов бланков, имеющих одинаково законную
силу. Ловкачам при этом удается ввести поку-
пателя в заблуждение. Кроме того, продавец
земли может иметь лишь право пользования
землей, но не являться ее собственником. В этом
случае он может продать только это право, но
не сам земельный участок. Достаточно риско-
ванной может быть сделка по дубликату. Неп-
риятной неожиданностью может стать, напри-
мер, право третьего лица на приобретенный
вами участок. Словом, риски, возможные при
приобретении недвижимости, в равной степе-
ни относятся и к земле.
Тем, кто выявил ошибки в оформлении до-
кументов задним числом, юристы советуют по-
давать в суд. Хотя доказать свою невиновность
бывает непросто.
Мнение специалиста
До недавнего времени было немало случаев, ког-
да покупателем в собственность приобретался,
например, только дом, а участок под ним оста-
вался за прежним хозяином либо третьим лицом.
Или же наоборот. Сегодня нотариусы не идут на
такой вариант, так как он влечет за собой возмож-
ные конфликты и судебные разбирательства.
При продаже земельного участка с домом необ-
ходимо заключить два отдельных нотариально
удостоверенных договора купли-продажи – на
здание и на землю. Продавец при этом дважды
платит госпошлину (1 %), исходя из стоимости
каждого объекта, а покупатель – сбор на обяза-
тельное пенсионное страхование (1 %) лишь от
стоимости здания, потому что по приобретению
земли эти отчисления отсутствуют.
Договор купли-продажи на дом покупателю нуж-
но зарегистрировать в БТИ, что подтвердит его
право собственности, а вот относительно участ-
ка, то новому владельцу придется получать но-
вый Государственный акт на право частной
собственности на землю.
Аналогично и при покупке участка с домом – нуж-
но оформить в собственность все расположенные
на нем строения (дом с прилегающими к нему
постройками). При этом также заключается две
сделки, которые должны иметь полноценное со-
ответствующее юридическое сопровождение.
Кстати сказать, в отличие от, скажем, квартир, ко-
торые при заключении сделки могут оценить в
несколько сотен гривен – по балансовой стоимос-
ти, что гораздо ниже реальной цены, земля всег-
да оценивалась дорого. Иногда даже выше той
суммы, за которую она реально продается. Поэ-
тому для некоторых покупателей земельных на-
делов становятся неприятной неожиданностью
довольно большие нотариальные затраты.
Приобретая земельный участок через договор куп-
ли-продажи, полное право распоряжаться своим
вновь обретенным имуществом (право частной
собственности) человек получает не с момента
нотариального оформления покупки, а с момен-
та получения Государственного акта на землю.
На практике довольно часто возникает следую-
щая ситуация. Инвестор приобретает земельный
участок и с чистой совестью начинает строитель-
ство жилого дома в полной уверенности, что име-
ет на это полное право, поскольку у прежнего хо-
зяина было разрешение на строительство. Между
тем, при продаже земли этот документ не пере-
ходит автоматически к новому хозяину в собствен-
ность вместе с участком -его нужно переофор-
мить. Иначе вновь возводимый объект будет
расценен как самовольное строительство и, по за-
кону, подлежит сносу за счет его же создателя.
Но возможен и другой вариант: оформить свое
право собственности на возведенное строение.
Однако при этом есть очень существенное усло-
вие – право собственности на здание можно
признать только в том случае, если объект воз-
веден не менее чем на 80 %. Иначе право
собственности будет признано только на ис-
пользованные стройматериалы. Если продол-
жить незаконное строительство и закончить воз-
ведение дома, есть опасность, что с дальнейшей
его регистрацией также возникнут большие
проблемы. Можно обратиться в суд, но его ре-
шение будет зависеть от нюансов. Скорее все-
го, нового хозяина участка обяжут заплатить
штраф, а потом вновь изготовить проект и прой-
ти весь путь его согласования.