Не секрет, что культура земельных отношений в Украине, мягко говоря, далека от совершенства. И это неудивительно, ведь в стране нет основного документа – Земельного кадастра, не говоря уже о других законопроектах Читать полностью…
«Прикупил домик в деревне, – хвалился на днях один мой знакомый. – Зелень, речка… Будем всей семьей
оздоравливаться летом!» На мой вопрос, не смущает ли его соседство с шинным заводом, он только пожал Читать полностью…
Причины затопления могут быть разными: протекает крыша, прорвало
трубу, хозяева квартиры забыли закрыть кран и т. д. А вот виновников
затопления всего два-жилищно-эксплуатационная организация (ЖЭК), Читать полностью…
Прогремевший не так давно скандал с компанией «Элита-Центр», обманувшей своих вкладчиков, не на шутку обеспокоил многих потенциальных покупателей квартир в новостройках. На поверхность сразу всплыли многочисленные проблемы и риски, связанные с приобретением нового жилья. Читать полностью…
Течет крыша, затапливается подвал, в подъездах разбитые стекла, поломанные двери, лифт не работает,лестничные площадки не освещаются, мусор не вывозится, горячая вода отсутствует по несколько недель, а то и месяцев. Читать полностью…
То, что дом начинается с фундамента, верно только отчасти. Основа любого здания – качественно выполненный проект. Именно с него начинается удачная или не очень удачная жизнь сооружения. Читать полностью…
Впервые термин «ипотека» был введен в Древних Афинах в начале VI века до н. э.
В буквальном смысле он означал столб, установленный на территории имения должника, с надписью о характере и размере долга. Читать полностью…
На пути к покупке недвижимости зачастую встречается множество подводных камней. Чтобы избежать неприятных сюрпризов при осуществлении сделки, надо ознакомиться со множеством юридических нюансов. Читать полностью…
Граница – всего лишь условная линия. Но сколько войн и кровопролитий происходило из-за нее во все времена и во всех странах. Что уж говорить о тяжбах между соседями. Подобные конфликты возникают почти у каждого хозяина частных владений. Читать полностью…
Балконы и лоджии издревле считались украшением фасада. Практическая польза от них сводилась к возможности подышать свежим воздухом, не выходя из дому, или понаблюдать затем, что происходит снаружи. В странах с жарким климатом лоджия также защищала комнаты от палящего солнца. Со временем ажурные и мраморные балюстрады были вытеснены унифицированными решетками, бетонными и кирпичными перегородками. Вместе с внешним видом балконов изменилось и отношение к ним жильцов.Еще 20-30 лет назад на многих балконах пестрели герани, а советские граждане делали там п о утрам зарядку. Теперь это пространство по большей части служит свалкой для домашнего
хлама, в лучшем случае оборудованной полочками и шкафчиками. Вместо цветов балконы «украшены» несуразными остекленными конструкциями, сколоченными из всевозможных подручных средств. Причем архитектурными «шедеврами» изобилуют не только дома типовых серий, но и памятники архитектуры. Безусловно, у этого явления есть весьма разумные объяснения. Пыль,шум транспорта, загазованность, плохое отопление, жилищный вопрос вынуждают
расширять, остеклять, утеплять, огораживать балконы и лоджии, то есть приспосабливать малополезные с точки зрения рядовых граждан помещения к различным нуждам. При этом многие даже не подозревают, что большая часть самостоятельных видоизменений балконов и лоджий запрещена законом.
Согласно действующим ныне строительным нормам и правилам балконы и лоджии предназначены для отдыха в летнее время.
Но не для проживания, потому они не отапливаются и не обустраиваются. Однако использование балконов и лоджий в качестве дополнительных помещений со временем привело к тому, что государство стало рассматривать их как дополнительную жилплощадь, за которую взимается квартплата. Правовые возможности
В последнее время в связи с нехваткой жилых площадей, а также не в последнюю очередь в связи со строительно-ремонтным бумом и модой широкое распространение получили перепланировки. Но зачастую они ставят под угрозу целостность конструкций дома, а иногда и приводят к разрушению здания. Поэтому, согласно действующему законодательству, любую перепланировку необходимо согласовать с соответствующими государственными инстанциями.
Для того чтобы пристроить балкон или лоджию на первом этаже, расширить балкон (только не за счет комнат), а также просто остеклить, утеплить, обшить его отделочными материалами и установить на нем дополнительное оборудование (например, кондиционер),потребуются проект и разрешение органов местной исполнительной власти. Причем нет гарантии, что задуманное вами удастся воплотить в жизнь.Если ремонт или перепланировка могут
повредить конструктивные элементы здания,ухудшить его внешний вид, не соответствуют строительным, санитарным и пожарным нормам, осуществить их не удастся. Стоит приготовиться и к чиновничьей волоките, и к тому,что каждый представитель органов власти будет трактовать законы и нормативы по Собственному усмотрению. Кроме того, использование некоторых строительных материалов и технологий могут просто не разрешить, сославшись на то, что они устарели.
Расширять комнату за счет лоджии и создавать эркер запрещено, поскольку нельзя сносить несущие конструкции. Возможный способ
расширения балкона или лоджии – так называемый вынос, то есть увеличение площади за счет установки подоконника: на кронштейнах,
крепящихся к парапету, монтируют подоконную плиту шириной от 10 до 50 см. Вынос может осуществляться как по фронтальной сте-
не балкона, так и по всему периметру. Еслибалконное ограждение (парапет) неустойчиво, в целях безопасности конструкции его укрепляют. Можно выложито парапет пеноблоками. Однако вынос могут запретить, если официальные инстанции сочтут, что нависающая над фасадом конструкция испортит внешний вид дома.
Что касается достройки балкона на первом этаже, то в некоторых случаях это возможно.Нельзя сооружать пристройки только со сто-
роны улиц и проспектов, а также к зданию, являющемуся памятником архитектуры. При создании проекта будут учитываться также такие
факторы, как ширина тротуара, наличие подземных коммуникаций и другие технические возможности.
Есть свои запреты и на обустройство балкона. Например, согласно ПСН «Жилые дома. Основные положения», летние помещения (то
есть балконы и лоджии) не должны ухудшать инсоляцию квартиры (прохождение солнечных лучей). Поэтому не разрешается загора-
живать балкон конструкциями, которые ухудшают естественное освещение жилья.Остекление балконов и лоджий возможно при
условии «обеспечения в комнатах нормируемого коэффициента естественной освещенности и воздухообмена квартиры».
Исключение составляют балконы, которые являются эвакуационными выходами на металлическую маршевую лестницу или на специальную площадку. Балконы подобного назначения также нельзя захламлять и заграждать.С точки зрения пожарной безопасности ограждения балконов и лоджий в зданиях высотой три этажа и более должны выполняться из негорючих и нетоксичных материалов.
Тонкости согласований
Для того чтобы узаконить перепланировку,пристройку или обустройство балкона или лоджии, придется потратить немало сил. Во-первых, обязательно потребуется согласие соседей. Во-вторых, необходимо найти проектную организацию, имеющую лицензию на те или иные виды работ, которая разработает проект по всем правилам. Иначе получить искомое разрешение невозможно – ни вы сами, ни со-
седский мастер дядя Вася перестраивать или оборудовать балкон не имеют права.Процедура получения разрешения выглядит следующим образом. Нужно обратиться с заявлением в территориальный отдел жилищно-коммунального хозяйства исполкома райсовета города (или соответствующей районной в городе госадминистрации). К за-
явлению прилагаются:
• краткая характеристика намерений заказчика относительно проведения строительных работ;• заключение проектной организации относительно технических возможностей выполнения перепланировки;
• нотариально заверенная копия документа,удостоверяющего право собственности на квартиру;
• справка соответствующих эксплуатационных организаций об отсутствии задолженности по оплате эксплуатационных платежей, коммунальных услуг и т.д.;
• согласие совладельцев дома на проведение соответствующих работ.
После рассмотрения документов исполком создает комиссию, которая должна обследовать жилое помещение и засвидетельство-
вать целесообразность пристройки или перепланировки. В состав комиссии входят:глава комиссии – заместитель главы исполкома райсовета, заместитель главы комиссии главный инженер управления жилищно-коммунального хозяйства (для домов жилищно-строительных кооперативов – глава кооператива), начальник коммунального жилищного предприятия, специалист управления градостроительства и архитектуры исполкома горсовета, представители санитарно-эпидемиологического и пожарного надзора.
После принятия комиссией позитивного решения собственник квартиры должен согласовать проект в управлении жилищно-ком-
мунального хозяйства исполкома горсовета (горадминистрации), инспекциях санитарно-эпидемиологического и пожарного надзора,
управлениях градостроительства и архитектуры. Разрешение на строительные работы дает территориальный отдел жилищно-комму-
нального хозяйства исполкома райсовета (райгосадминистрации).
После окончания строительства хозяин квартиры обращается в ЖЕК с заявлением о назначении комиссии по принятию балкона или лоджии в эксплуатацию. Кроме того, факт перепланировки необходимо зарегистрировать в БТИ. Если вы пристроили балкон на первом этаже, объединение совладельцев дома или ЖЭК должны внести изменения в тариф на услуги по содержанию дома и придомовой территории. Если дом является историческим достоянием или памятником архитектуры,помимо согласия вышеперечисленных органов понадобится разрешение Минкультуры Украины, главного управления культуры, искусств и охраны культурного наследия
горадминистрации.
Остекление обустройство балконов в большинстве случаев не обходится без остекления. Рамы защищают от снега, дождя, пыли и шума, иногда от холода и позволяют оборудовать дополнительное помещение, в котором можно хранить вещи, разместить мебель и т. д. В городских условиях, особенно вблизи оживленных автомобильных трасс, на неостекленном балконе вряд ли можно подышать воздухом. Впрочем, большинство людей в Украине стеклят балкон ы и лоджии, даже если в этом нет особой необходимости.Если вы решили остеклить балкон, прежде чем выбрать материалы и тип остекления,
следует определиться с тем, как вы будете использовать помещение. Важно также учитывать технические возможности монтажа.
Так, не всякий балконный парапет выдержит тяжелые рамы, например весом 100 кг. Придется либо устанавливать облегченные
конструкции, либо проводить дополнительные работы по его укреплению. Металлические ограждения укрепляют или заменяют
кирпичной стеной.Чтобы защитить балкон или лоджию от
воды, пыли и снега, подойдут обычные деревянные, пластиковые или металлические рамы с одним стеклом – так называемые рамы холодного остекления. Выбор материала определяется финансовыми возможностями заказчика и эксплуатационными характеристиками конструкции. Очень важна точность подгонки деталей и отсутствие
щелей – герметичная конструкция лучше удерживает тепло. Если вы собираетесь проводить много времени на балконе зимой,
желательно установить двух- или трехкамерные стеклопакеты.
Можно использовать как глухие рамы, так и съемные, которые очень удобны тем, что в летнее время их можно демонтировать, а зимой поставить на прежнее место. По способу открывания рамы могут быть распашными, поворотными, откидными, поворотно-откид-
ными и раздвижными.Не так давно появился новый вид остекления балкона – безрамный. Безрамное остекление не предполагает ни рам, ни вертикальных стоек. Оно не затемняет комнату,снаружи его практически не видно, поэтому оно не портит внешний вид здания (это особенно актуально для домов исторической застройки). Кроме того, такое остекление удобно монтировать на балконах и лоджиях
непрямой конструкции.
Порядок устройства безрамного остекления следующий. По периметру ограждения балкона или лоджии устанавливают алюми-
ниевые профили, верхний и нижний из которых служат направляющими. В верхнем профиле расположен роликовый механизм,несущий створку. Стекло здесь используется закаленное толщиной б, 8 или 10 мм. Створки имеют высоту до 3 м и ширину до 90 см.Их можно полностью открыть, сдвинув в сторону, повернув к стене и сложив гармошкой.Такую створку легко мыть, не перегибаясь через перила балкона. Ну а недостаток такого остекления – плохая герметичность. Кроме того, его нежелательно использовать на верхних этажах, где стекла испытывают большие ветровые нагрузки. Разрушиться такие конструкции не должны, однако могут создавать при ветре большой шум. Поэтому для
верхних этажей потребуются более толстые стекла и более прочные профили Внутренняя и наружная отделка.Для наружной, а также внутренней отделки балконов и лоджий традиционно используют деревянную вагонку или пластиковые панели. Пластик имеет свои преимущества перед деревом: он устойчив к атмосферным
влияниям и не требует ухода. Но поскольку это горючий материал, и к тому же при горении он выделяет вредные токсичные вещества, его использование не всегда целесообразно. Деревянная вагонка может промокать и рассыхаться. Чтобы она служила долгие годы, нужно использовать качественный, хорошо просушенный материал без сучков и трещин, а также постоянно ухаживать за ним: пропитывать антисептиками, красить или лакировать. А во избежание возгорания дерева его обрабатывают специал ьным огнестойким составом.
На балконах последних этажей часто приходится устанавливать крышу или навес. Кровельный каркас обычно крепят на металлические анкеры или дюбели с шурупами. В качестве покрытия используют профнастил,оцинкованный лист, пластиковый шифер, металлочерепицу, мягкую кровлю, поликарбо-нат. При использовании металла, который шумит от падения капель, придется устроить шумоизоляцию.
Что касается напольного покрытия,то по отношению к нему никаких ограничений не существует. Устройство пола на балконе, пожалуй, единственная ремонтно-отделочная работа,не требующая специальных разрешений. Здесь укладывают ковролин,линолеум, плитку и другие напольные покрытия.
Утепление и отопление
Если вы собираетесь использовать балкон в холодное время года (скажем, для чаепития или чтения), установки ограждения и самого совершенного стеклопакета недостаточно. Придется дополнительно утеплить и гидроизолировать помещение. Для его герметизации все стыки и щели заливают монтажной пеной или герметиком. Затем укладывают утеплитель, который по структуре представляет собой одно- или двухслойный материал, покрыты и с обеих сторон полиэтиленовой пленкой или алюминиевой фольгой – они служат пароизоляторами и тепловыми отражателями.
Самые популярные утеппители – пен опласты (вспененные полистирол, полиуретан, поливинилхлорид, полиэтилен и др.) и минеральная, шлако- или стеловата. Ватным утеплители относятся к негорючим материалам, однако они поглощают влагу, в результате чего снижаются теплоизоляционные характеристики конструкции. Длительное воздействие влаги может привести также к усадке материала и потере прочности. Пенопласт не боится воды, но его большой не-достаток – горючесть и выделение при горении токсичных веществ. Иногда пожарники могут не разрешить использовать его или потребовать надежной защиты от возгорания.
Для утепления пола подойдет теплоизолятор толщиной не менее 10 см. Если балкон пристраивается на первом этаже, для гидроизоляции пола под слой фольги и утеплителя желательно положить рубероид.
Чтобы зимой лоджию или балкон можно было использовать как жилую комнату, необходимо позаботиться об отоплении. Устанавливать в таком помещении батареи по строительным нормам запрещено, поэтому чаще всего на помощь приходят электрические
обогреватели: конвекторы, тепловентиляторы, инфракрасные радиаторы и др., однако абсолютно безопасными эти приборы назвать
нельзя. Другой вариант -устройство электрического теплого пола: поверх теплоизолятор под цементную стяжку укладываются элект-
рокабели. Для покрытия пола в этом случае подойдет керамическая или каменная плитка,поскольку она лучше проводит тепло.
Если вы утеплили балкон, вам обязательно придется позаботиться и о качественном проветривании помещения (желательноустановить
дополнительную вентиляцию). Иначе на стенах будет образовываться конденсат, который способен проникать внутрь конструкции, медленно разрушая ее.
Благоустройство
Маленькие балконы в хрущевках или домах исторической застройки вряд ли стоит приспосабливать под жилые комнаты. Максимум, что можно сделать, – установить навесные или встроенные шкафчики и полочки. Оборудовать такой балкон мощными стеклопакетами и толстыми утеплителями вряд ли имеет смысл. Лучше в теплое время года вы ращивать на нем цветы – многие ограждения даже предусматривают специальные кронштейны для цветочных ящиков.
Если же габариты балкона значительные,обустроить такое пространство можно поразному: например, поставить компактную
мебель и отдыхать за чашкой кофе; сделать мини-библиотеку, используя стены для книжных шкафов и полок; устроить тренажерный зал или зимний сад, создав соответствующий микроклимат (необходимую температуру и влажность) для растений. Для этого сначала обязательно утепляют балкон, а затем приобретают сп ециал ьные лампы, которые одновременно освещают и обогревают помещение. Помимо прочего на балконе можно оборудовать искусственный фонтанчик, поставить аквариум или клетку с птицами.
Словарь
Балкон (фр. Ьа1коп) – выступающая из стены и огражденная (решеткой, балюстрадой или парапетом) площадка на фасаде здания.
Лоджия (итал. Юдд’га) – встроенная в объем здания или частично либо полностью выступающая из плоскости н зружных стен конструкция,открытая со стороны фасада и огражденная с трех сторон. В крупнопанельных зданиях и зданиях с несущим каркасом устраивают выносные (приставные) лоджии, называемые лоджиями-балконами. Это конструкции, ограниченные с боков сплошными несущими или навесными стенами, а сверху перекрытые плитой
вышележащей лоджии или помещения верхнего этажа.
Парапет (фр. рагаре*-огитал. рагареПо) – невысокая сплошная стенка, проходящая по краю крыши, террасы, балкона.
Мнение специалиста
В соответствии с п. 19 Постановления Кабинета Министров Украины «Правила пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями» № 572 от 08.10.92 «переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений,балконов, лоджий собственниками квартир, арендаторами могут осуществляться только в целях улучшения благоустройства квартиры по соответ-
ствующим проектам без ограничения интересов других граждан, которые проживают в этом доме.
Съемщики и арендаторы квартир могут выполнять указанные работы только с разрешения собственника дома (квартиры)».При этом согласно Приказу Государственного комитета Украины по строительству и архитектуре «Об утверждении Перечня объектов, проектов строительства, которые в рамках законодательства Украины не требуют заключения комплексной государственной экспертизы» № 187 от12.11.03 «пристройка или расширенно на первом этаже жилых домов балконов, лоджий, эркеров, устройство помещений на чердаках в существующих рамках без превышения допустимых нагрузок на перекрытия, стены и фундаменты
осуществляется при условии согласования в установленном законом порядке с соответствующим местным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления».
Пристройка и перепланировка балконов и лоджий независимо от ведомственной принадлежности жилья зависит от технических возможностей, установленных комиссией с привлечением
специалистов управлений жилищно-коммунального хозяйства, градостроительства и архитектуры исполкома соответствующего горсовета, исполкомов райсовета, проектной организации.
Также в соответствии с п.19 вышеуказанного Постановления Кабмина № 572 «ремонт, реконструкция и реставрация домов, отнесенных в ус-
тановленном порядке к памятникам истории культуры, проводятся с ведома государственных органов охраны памятников и под их конт-
ролем». Самовольная пристройка и перепланировка балконов и лоджий запрещается, а виновные привлекаются к административной или криминальной ответственности согласно действующему законодательству Украины. Нарушителей районные административные комиссии могут предупредить или сразу передать их дело в районный суд. Наказанием может стать штраф
в размере от трех до семи необлагаемых налогом минимумов (от 51 до 136 грн.), а в некоторых случаях – исправительные работы сроком
до двух лет. При этом срока давности для таких правонарушений не существует.
Кроме того, квартиру с самовольной пристройкой невозможно будет продать (подарить, передать по наследству и т. п.), так как БТИ не выдаст справку-характеристику об отчуждении квартиры, если
реальная планировка квартиры не соответствует проекту и ее изменения не согласовывались с местными органами власти. А без этого документа нотариус не оформит сделку купли-продажи.